南宁恒大翡翠华庭楼盘详情(南宁恒大华府)

最近，身陷危机的中国恒大可谓屋漏偏逢连夜雨，8月10日晚，中国恒大发布公告称，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车、恒大物业部分权益。

▲恒大准备出售恒大汽车、恒大物业的股份，说明恒大现在已经到了断臂求生的地步了。

更让全国购房者们担心的，是分布于全国各地的恒大项目接连被曝出违规的消息。从河北唐山、湖南常德、湖北荆门、湖南邵阳等全国多地市的政府行政部门，开始对恒大旗下的在建项目进行行政处罚。

矛头都共同指向了恒大：

涉嫌违规销售，账外收存和挪用预售监管资金等行为。

如今，广西南宁的恒大项目也被施工方追债，南宁恒大华府（北区）目前处于“无限期停工”状态。

▲具体复工时间待定，让还未收房的恒大华府(北区）业主们心凉了半截。

停工公告上说明，恒大下属的子公司南宁耀世龙庭房地产开发有限公司仅支付总包方深圳市建筑工程股份有限公司400万左右现金，其余的以商票形式支付，目前，商票到期后无法兑现，所以深圳市建被迫停工了南宁恒大华府（北区）的在建工程。

换句话说，南宁恒大华府（北区）项目部分楼栋停工了，业主存在无法收房的风险！

南宁恒大华府的背后

南宁恒大华府是2015年11月19日，恒大地产集团南宁公司以总价约11亿元，楼面价3222元/㎡，溢价率47.1%获取。

▲楼面价3222元/㎡这个价格在当年的兴宁东并不便宜了，当时片区楼盘均价在6字头。

整个地块被分为两块，也就是如今的南宁恒大华府南、北两区。整体上采用高层+洋房的产品业态。

▲南宁恒大华府是恒大当年在最高光的时代拿下的高价地之一。

那年，恒大正处在高速扩张规模的时期，在全国各地频频抢地，在南宁市场上也毫不例外，拿地风格相当激进。在拍下兴宁东地块的前一天，恒大在南宁经开区，以总价6.9亿元，楼面价2239元/㎡，溢价率31.2%拿下115亩地块，即南宁恒大城二期翡翠华庭组团。

两块地几乎在同一时间段内拿下，南宁恒大城二期华庭组团已经交房入住，而南宁恒大华府如今依然还有楼栋尚未完工，实现交房。这两个楼盘之间的施工时间差，让人费解。

按照当前的建设施工技术，只要资金到位，建设速度很快就能提起来。

这就可以推测出，恒大华府至今的销售情况都不是很好，导致耀世龙庭公司付款节奏拖延，在施工进度上也比南宁恒大其他项目的进度要慢得多。

南宁对开发商姑息纵容

销售不好的原因之一，就是南宁恒大华府存在大量违规行为和质量问题，以南宁恒大华府业主在2020年4月在人民网地方领导留言板上的投诉称，而南宁市住建局回复确认了以下事实：

1.恒大华府20#、21#楼未通过竣工验收，便违规交房

2.外墙存在多处质量问题且未及时整改

▲这些存在的问题是否解决目前尚清楚

恒大华府未通过竣工验收，便能违规交房。不通过竣工验收，购房的业主是拿不到房产证的。未来，这些没有拿到产权证的业主势必会进行群诉维权，造成社会不稳。

如今，南宁恒大华府（北区）的建设总包单位直接停工了，则更会加剧了业主群诉事件的上升。

而原本是有预售资金监管政策来防止出现工程烂尾，业主无法收房这种情况的。预售资金监管的意思，就是开发商卖房以后的一部分房款是不能挪走的，一旦工程出现问题，这笔监管资金可以救急，保障房子顺利交付给购房者。开发商必须完成相应的施工节点后，才能分批拿回这笔卖房款。

南宁市政府原本应对这种项目停工烂尾的预售监管资金政策在2106年的时候为预售总额的35%。

▲2016年《南宁市商品房预售资金监管办法》，重点监管额度为预售总额的35%。

到了2019年，南宁市发布的《南宁市商品房预售资金监管规定》的通知——南住建规〔2019〕8号里，预售监管资金的比例下降到预售资金总额的15%，比以前的政策更宽松了（从2020年3月1日起执行）。

南宁市的相关部门对于开发商的各种违规行为，一味地姑息迁就，执行尺度之宽松，助涨了南宁的不少房地产开发商，把钻政策漏洞，走野路子突破政策当作自己的核心竞争力。

恒大的爆雷只是当前现状的冰山一角，这也说明现在的房地产形势，连前10强的开发商都有可能随时烂尾停工，进而引发巨大的社会民生问题。如果南宁政府依然无动于衷的话，未来会有更多的民生群诉事件发生。

而对比全国各大城市，经济发达的上海、南京、杭州、广州、成都等城市，包括去年以来受到疫情影响最大的武汉，也没有像南宁这样对开发商姑息纵容。南京、杭州等地的政府，对待房地产企业非常强势，不服从的房企将会被赶出当地，不允许再进入当地市场。

自2020年底，全国各大城市纷纷加强了预售资金监管，很有预警性地防范开发商一旦资金链断裂，工程烂尾而引发的社会性矛盾。

▲预售监管资金被挪用目前是行业“潜规则”，金融机构对于资金的监管形同虚设，必须要靠政府来协助才行。

恒大的危机在加剧

市场传言，高层定调恒大为流动性危机，而非系统性风险。流动性危机的原因就是现金流不足，明哥也更倾向于认为恒大是属于流动性危机。如果是流动性危机，恒大就需要时间，如果能够给恒大一定的缓冲时间，摆脱现金流危机的可能性还是有的。

毕竟，恒大手上是有不少优质资产，尤其是广州、深圳的不少低成本旧改项目土地储备，也有大量的文旅城住宅配套、新能源汽车住宅配套土地。将这些低成本土地出售，是能换回不少现金流的。

然而，从当前恒大遭遇的不断诉讼和资产查封来看，当前金融市场对于恒大的预期已经极度恶化，很多债权人、供应商正在加速挤兑，生怕恒大破产，导致自己的债权灰飞烟灭。这将加剧恒大的的资金链断裂风险，甚至引发恒大的彻底崩盘。

▲从恒大回应淮北矿业、廊坊发展的起诉来看，恒大默认存在4.01亿元债务（只是非合同主体）及20%廊坊发展股权被冻结的事实。

而且从行业层面来看，政策收紧、融资收紧、再融资压力都引发了市场对于民营地产的信心危机。连恒大这样的前10强开发商都不稳了，还有哪些房企能够值得信任，金融机构还敢把钱借给哪家民营房企？

就今年来看，恒大绝不是唯一出现风险的TOP级房企，未来可能还会有更多的房企爆雷。

恒大作为巨头地产开发商，其后面牵涉的是上百万的购房者和众多供应商的利益。一旦局面加速恶化。项目停工烂尾，进而引发购房者维权事件，影响社会稳定。

考虑到房企倒闭的外部性，我们的政府现在需要采取一定的措施来维稳了。

写在最后

对于购房者来说，目前的行情，不要贪图便宜，去买一些风险极大的开发商的房子。

购房者们需要坚信一点，房屋的价值和价格始终是匹配的，谨慎购买不符合市场价格规律下的楼盘。